Phần diện tích để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) được xác định bằng 20% tổng diện tích đất ở (đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật) tại bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Xác định 20% quỹ đất nhà ở thương mại trong dự án NƠXH
Quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49 ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 năm 2015 về phát triển và quản lý NƠXH (sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định số 100-PV).
Chủ đầu tư dự án NƠXH được đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau khi đầu tư. Tỷ lệ 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%).
Theo quy định tại khoản 8 và 9 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung.
Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”.
Khoản 3 Điều 19 và khoản 3 Điều 20 Nghị định số 37 năm 2010 Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị về nội dung đồ án quy hoạch phân khu có quy định:
“Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: a) Xác định các khu chức năng trong khu vực quy hoạch; b) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình đối với từng ô phố; khoảng lùi công trình đối với các trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”; về nội dung đồ án quy hoạch chi tiết có quy định: “Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có)”.
Theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Trong khi, theo quy định tại mục 1.4.10 QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư số 01 ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng thì lô đất bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng đất giống nhau được giới hạn bởi các tuyến đường giao thông, các đường ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo khác.
Căn cứ các quy định nêu trên, chức năng sử dụng đất đối với từng lô đất (gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề có chức năng sử dụng giống nhau) được xác định ở quy hoạch chi tiết đô thị, chưa xác định cụ thể tại quy hoạch phân khu đô thị.
Về việc chọn nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH
Việc lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH, Bộ Xây dựng cho biết, tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 49/2021 của Chính phủ có quy định: “Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu”.
Quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020 của Chính phủ
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 108 Nghị định số 31/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư) thì một trong các điều kiện mà dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng là phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
Khoản 3 Điều 16 Nghị định số 25/2020 của Chính phủ (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 7 Điều 108 Nghị định số 31/2021 của Chính phủ) có quy định:
“Đối với dự án theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1 Nghị định này, căn cứ quy định của pháp luật chuyên ngành, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ ban hành quy định hoặc trình Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định về lập, phê duyệt và công bố danh mục dự án; phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất và các nội dung khác (nếu có), bảo đảm mục tiêu cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế, trong đó bao gồm nội dung”.
Căn cứ các quy định nêu trên, hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, xây dựng Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH và Nghị định số 49/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100, trong đó có các quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH.
“Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH sẽ được thực hiện theo hướng dẫn của Thông tư này”, Bộ Xây dựng nêu rõ.
