Cá nhân không được môi giới Bất động sản độc lập

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ với hàng loạt đề xuất sửa đổi quan trọng từ Bộ Xây dựng. Trong đó, đáng chú ý nhất là việc siết chặt điều kiện hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp và kiểm soát hiệu quả tình trạng “sốt đất”, đầu cơ, thổi giá thời gian qua.

Những đề xuất mới không chỉ tác động trực tiếp đến hàng trăm nghìn môi giới trên cả nước mà còn ảnh hưởng lớn đến cách vận hành của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Quy định hiện hành về kinh doanh môi giới bất động sản

Theo Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, được sửa đổi bổ sung tại Luật Đầu tư 2020, tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nhất định về pháp lý và chuyên môn.

Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy thị trường vẫn tồn tại tình trạng môi giới hoạt động tự phát, không có chứng chỉ hành nghề, không đăng ký doanh nghiệp hoặc lợi dụng mạng xã hội để tạo “sóng ảo”, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Đây được xem là một trong những nguyên nhân khiến nhiều khu vực xuất hiện tình trạng tăng giá bất thường, bong bóng bất động sản và rủi ro cho nhà đầu tư.

Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi toàn diện hoạt động môi giới

Trước những bất cập của thị trường, Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định tại Mục 2 Chương IV của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, từ Điều 62 đến Điều 68.

Nội dung sửa đổi tập trung vào việc nâng cao tiêu chuẩn hành nghề môi giới và kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bắt buộc phải học và có chứng nhận mới được thi chứng chỉ

Một trong những thay đổi đáng chú ý là môi giới bất động sản muốn được cấp chứng chỉ hành nghề sẽ phải hoàn thành khóa đào tạo chuyên môn và có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học trước khi tham gia kỳ thi sát hạch.

Điều này nhằm chấm dứt tình trạng nhiều cá nhân tham gia thị trường mà không có kiến thức pháp lý, tài chính hay chuyên môn về bất động sản.

Việc chuẩn hóa đào tạo được kỳ vọng sẽ hình thành đội ngũ môi giới chuyên nghiệp hơn, có khả năng tư vấn chính xác và hạn chế các hành vi dẫn dắt, “thổi giá” gây mất ổn định thị trường.

Cá nhân không còn được môi giới bất động sản tự do

Theo đề xuất mới, cá nhân sẽ không được hoạt động môi giới bất động sản độc lập như trước đây.

Thay vào đó, tất cả tổ chức và cá nhân hành nghề môi giới đều phải:

• Thành lập doanh nghiệp hoặc văn phòng môi giới;
• Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Hoạt động theo mô hình pháp lý rõ ràng;
• Chịu sự quản lý trực tiếp từ cơ quan chức năng.

Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm minh bạch hóa thị trường và hạn chế tình trạng “cò đất” hoạt động tự phát.

Trong những năm gần đây, nhiều cơn sốt đất tại các địa phương được xác định có sự tham gia mạnh của lực lượng môi giới tự do, phát tán thông tin quy hoạch thiếu kiểm chứng nhằm kích thích đầu cơ.

Môi giới phải đăng ký thông tin với cơ quan quản lý

Bộ Xây dựng cũng đề xuất bổ sung quy định bắt buộc các doanh nghiệp, văn phòng môi giới sau khi thành lập phải cung cấp thông tin hoạt động đến:

• Sở Xây dựng địa phương nơi doanh nghiệp hoạt động;
• Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản.

Thông tin này sẽ được công khai trên cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh và Trung ương.

Việc công khai dữ liệu được đánh giá sẽ giúp người dân và nhà đầu tư dễ dàng kiểm tra tính pháp lý của đơn vị môi giới trước khi giao dịch, giảm nguy cơ bị lừa đảo hoặc mua bán thông qua các tổ chức không đủ điều kiện hoạt động.

Siết quản lý cả môi giới nước ngoài hoạt động tại Việt Nam

Không chỉ môi giới trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam cũng sẽ phải tuân thủ quy định mới.

Theo đó, sau khi thành lập doanh nghiệp hoặc văn phòng đại diện, các đơn vị này phải đăng ký thông tin với Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản để được công khai trên hệ thống dữ liệu quản lý quốc gia.

Động thái này nhằm đồng bộ cơ chế quản lý giữa môi giới trong và ngoài nước, đồng thời tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư bất động sản có yếu tố nước ngoài.

Bổ sung chế độ báo cáo định kỳ cho doanh nghiệp môi giới

Một điểm mới đáng chú ý khác là Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về chế độ báo cáo định kỳ đối với các tổ chức môi giới bất động sản.

Theo đó, doanh nghiệp môi giới sẽ phải cập nhật và báo cáo thường xuyên về tình hình hoạt động, giao dịch và dữ liệu liên quan đến thị trường.

Thông qua cơ chế này, cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động thị trường theo thời gian thực, kịp thời phát hiện dấu hiệu bất thường hoặc nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản.

Bộ Xây dựng trực tiếp cấp chứng chỉ hành nghề môi giới

Theo đề xuất mới, thẩm quyền tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sẽ do Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng thực hiện.

Việc tập trung đầu mối quản lý được kỳ vọng sẽ:

• Đồng bộ tiêu chuẩn hành nghề trên toàn quốc;
• Hạn chế tình trạng cấp chứng chỉ tràn lan;
• Kiểm soát chất lượng đào tạo môi giới;
• Tăng tính minh bạch trong quá trình cấp phép.

Đây được xem là bước chuyển quan trọng nhằm đưa nghề môi giới bất động sản tiến gần hơn với các ngành nghề chuyên nghiệp có điều kiện như tài chính, chứng khoán hay bảo hiểm.

Thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Các chuyên gia nhận định việc siết chặt hoạt động môi giới có thể khiến thị trường “thanh lọc” mạnh trong thời gian tới.

Nhiều môi giới hoạt động nhỏ lẻ, thiếu chuyên môn hoặc làm việc theo kiểu thời vụ có thể phải rời bỏ thị trường nếu không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý mới.

Ngược lại, các doanh nghiệp môi giới chuyên nghiệp, có hệ thống đào tạo bài bản và quy trình minh bạch sẽ có cơ hội phát triển mạnh hơn.

Về dài hạn, đây được xem là tín hiệu tích cực giúp:

• Nâng cao chất lượng tư vấn bất động sản;
• Bảo vệ quyền lợi người mua nhà;
• Giảm tình trạng đầu cơ, thao túng giá;
• Minh bạch hóa thị trường;
• Hạn chế thất thu thuế cho Nhà nước;
• Ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Xu hướng tất yếu để thị trường phát triển bền vững

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển và thu hút dòng vốn lớn, việc nâng chuẩn đội ngũ môi giới được xem là xu hướng tất yếu.

Nếu được thông qua và triển khai đồng bộ, các quy định mới của Bộ Xây dựng sẽ tạo ra cuộc “đại cải tổ” đối với nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam.

Thay vì hoạt động tự phát như trước đây, môi giới bất động sản trong tương lai sẽ phải vận hành chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và chịu trách nhiệm pháp lý rõ ràng hơn với khách hàng cũng như thị trường.