Có nhiều cách trong đầu tư Bất động sản, nhưng cơ bản nhất là 6 hình thức đầu tư phổ biến nhất trên thế giới gồm: Đầu tư giá trị, đầu tư lướt sóng, đầu tư cho thuê, ủy quyền, ủy thác, Blockchain.
Cùng hiểu về các hình thức đầu tư Bất động sản
ĐẦU TƯ GIÁ TRỊ ( PASSIVE INVESTING):
Bất động sản là loại tài sản luôn gia tăng giá trị, đầu tư và BĐS cũng là đầu tư giá trị và lợi nhuận từ đó từ sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Có nhiều lý do làm BĐS tăng giá, nhưng có thể tóm gọn thành 3 lý do chính sau:
Sự phát triển:
Lý do rõ ràng nhất của sự tăng giá đối với đất chưa phát triển là phát triển nó. Khi các đô thị mở rộng, đất đai nằm ở ngoại ô ngày càng trở nên có giá trị vì có tiềm năng được các nhà phát triển mua. Một khi các nhà phát triển xây dựng nhà ở hoặc các tòa nhà thương mại, tiện ích… sẽ làm gia tăng giá trị khu vực đó hơn nữa.
Vị trí
Vị trí thường là yếu tố lớn nhất để đánh giá Bất động sản. Khi khu vực lân cận xung quanh ngôi nhà phát triển, thêm các tuyến đường, trường học, trung tâm mua sắm, sân chơi, v.v., những thay đổi này khiến giá trị của ngôi nhà tăng lên. Ngược lại, giá trị nhà sẽ giảm khi khu vực lân cận suy tàn.
Cải tạo BĐS
Cải tạo các BĐS nhà ở cũng làm tăng giá trị tài sản. Xây sửa thêm 1 số phòng, mua các nội thất đắt tiền, sửa sang nhà ở với các thiết bị đắt tiền là 1 trong những cách mà chủ sở hữu có thể thử để tăng giá trị BĐS.
Ngoài ra, giá trị của BĐS có thể tăng do tin đồn, bơm thổi giá, bị lái giá hoặc tăng do lạm phát, đi theo chu kì tăng giá của nền kinh tế.
Ưu điểm
– Là kênh đầu tư an toàn, bền vững
– Lợi nhuận có thể rất cao
– Không cần phải quản lý, không cần có kiến thức chuyên sâu về thị trường BĐS.
Nhược điểm
– Có thể bỏ qua những cơ hội kiếm tiền, bỏ qua chu kì tăng/giảm giá của nền kinh tế.
ĐẦU TƯ LƯỚT SÓNG ( ACTIVE INVESTING)
– Đầu tư lướt sóng chỉ dành cho những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, tiếp thị và cải tạo bất động sản. Việc lướt sóng đòi hỏi phải có vốn và khả năng để thực hiện, hoặc giám sát, sửa chữa khi cần thiết.
– Những nhà lướt sóng bất động sản thường tìm cách bán có lãi những bất động sản được định giá thấp mà họ mua trong thời gian ngắn, đầy sáu tháng.
– Những người lướt sóng bất động sản thuần túy thường không đầu tư vào việc cải tạo tài sản. Vì vậy, khoản đầu tư phải có giá trị nội tại cần thiết để tạo ra lợi nhuận trong thời gian ngắn mà không có bất kỳ thay đổi nào.
– Có một số người kiếm tiền bằng cách mua các tài sản có giá hợp lý và gia tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, nơi các nhà đầu tư chỉ có thể đủ khả năng mua một hoặc hai bất động sản cùng một lúc.
Ưu điểm:
– Có thể dễ dàng dùng đòn bẩy tài chính trong thời gian ngắn
– Có lãi nhanh chóng
Nhược điểm:
– Cần có kiến thức chuyên môn sâu rộng.
– Thị trường đang nóng có thể đóng băng bất cứ lúc nào.
– Người đầu tư lướt sóng BĐS không thể nhanh bán có lãi tài sản có thể gặp rắc rối vì họ thường không giữ đủ tiền mặt để thanh toán khoản thế chấp tài sản trong thời gian dài. Điều này có thể dẫn đến những khoản lỗ liên tục, do lãi suất thế chấp.
ĐẦU TƯ BĐS CHO THUÊ
Sở hữu bất động sản cho thuê là một cơ hội tuyệt vời cho những cá nhân có kỹ năng cải tạo, đồng thời có thời gian để quản lý người thuê. Tuy nhiên, chiến lược này người đầu tư phải xác định thêm phần chi phí bảo trì và trang trải các tháng trống người thuê.
Ưu điểm:
– Thu nhập đều đặn, thường xuyên
– Tài sản vẫn tăng giá.
– Tối đa hoá vốn thông qua đòn bẩy.
– Nhiều chi phí liên quan được khấu trừ thuế.
Nhược điểm:
– Việc quản lý tốn thời gian, công sức cũng như tìm kiếm khách thuê.
– Người thuê nhà có thể gây thiệt hại tài sản, rắc rối về an ninh…
– Không có thu nhập khi không có khách thuê nhà.
UỶ QUYỀN CHO THUÊ
Hình thức này tương tự các sản phẩm Codotel. Uỷ quyền cho thuê phù hợp với những người muốn sở hữu bất động sản cho thuê mà không gặp khó khăn khi vận hành nó.
– Đây giống như các quỹ nhỏ đầu tư vào bất động sản cho thuê. Trong một nhóm đầu tư bất động sản điển hình, một công ty mua hoặc xây dựng một loạt các khu chung cư hoặc căn hộ, sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, từ đó tham gia vào nhóm.
– Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị BĐS. Công ty vận hành nhóm đầu tư sẽ quản lý chung tất cả các đơn vị đó, xử lý bảo trì, quảng cáo và tìm khách thuê. Đơn vị quản lý sẽ lấy phần trăm tiền thuê hàng tháng.
– Hợp đồng cho thuê nhóm đầu tư bất động sản tiêu chuẩn do nhà đầu tư đứng tên và tất cả các nhà đều gộp chung tiền thuê để tránh việc nhà bị trống. Vì thế, NĐT sẽ nhận được một khoản thu nhập ngay cả khi nhà đang trống. Miễn là tỷ lệ trống cho các đơn vị được gộp không tăng quá cao, thì sẽ có đủ để trang trải chi phí.
Ưu điểm:
– Không mất công sức quản lý tài sản
– Thu nhập đều đặn hàng tháng.
– Giá BĐS vẫn tăng đều
Nhược điểm:
– Phí quản lý cao.
– Việc kiểm soát sẽ khó khăn nếu gặp những người quản lý vô trách nhiệm
UỶ THÁC ĐẦU TƯ BĐS( REIT)
– Ở Việt Nam hiện đã có quỹ FUCVREIT ( Quỹ đầu tư BĐS Techcombank), tuy nhiên chỉ đầu tư vào cổ phiếu/trái phiếu của công ty BĐS chứ không sở hữu BĐS.
– Ủy thác đầu tư bất động sản phù hợp cho các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với danh mục đầu tư vào bất động sản mà không cần giao dịch bất động sản truyền thống.
– Quỹ uỷ thác đầu tư BĐS được tạo ra khi một công ty (hoặc quỹ tín thác) sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua và vận hành các tài sản. Khoản góp vốn của NĐT được thể hiện dưới hình thức cổ phiếu. Quỹ uỷ thác sẽ chia lợi nhuận kiếm được từ việc đầu tư, cho thuê BĐS thành cổ tức chi trả cho NĐT. Các cổ phiếu này mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như bất kỳ loại cổ phiếu nào khác.
– Một công ty phải trả 90% lợi nhuận của mình dưới hình thức cổ tức để duy trì trạng thái của mình. Bằng cách này, quỹ uỷ thác BĐS tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp, trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình và sau đó phải quyết định có hay không phân chia lợi nhuận sau thuế của mình dưới dạng cổ tức.
– So với các loại hình đầu tư bất động sản nói trên, nó cho phép các nhà đầu tư tham gia vào các khoản đầu tư không để ở, chẳng hạn như trung tâm thương mại hoặc cao ốc văn phòng, thường là không khả thi đối với các nhà đầu tư cá nhân mua trực tiếp.
Ưu điểm:
– Đa dạng. Tính thanh khoản cao
– Lợi nhuận ổn định dưới dạng cổ tức
– Vốn đầu tư ban đầu thấp
– Không mất nhiều thời gian quản lý. Không cần nhiều kiến thức chuyên môn
Nhược điểm:
– Lợi nhuận thấp/ Giá trị cổ phiếu tăng chậm.
– Phí quản lý cao
– Nhiều rủi ro khi gặp trường hợp lừa đảo, gọi vốn xong biến mất, hoặc dựng lên các dự án ma
NỀN TẢNG ĐẦU TƯ BĐS ONLINE (ỨNG DỤNG BLOCKCHAIN)
Nền tảng đầu tư chia nhỏ bất động sản dành cho những người muốn tham gia cùng những người khác đầu tư vào một giao dịch thương mại hoặc nhà ở lớn hơn. Việc đầu tư được thực hiện thông qua các nền tảng bất động sản trực tuyến Blockchain, còn được gọi là huy động vốn từ cộng đồng bất động sản. Vốn đầu tư ít hơn để mua tài sản thực.
Huy động vốn từ cộng đồng bất động sản cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần của một bất động sản hoặc dự án phát triển. Tùy thuộc vào loại hình đầu tư, các nhà đầu tư chia sẻ lợi nhuận cho thuê, bán căn hộ hoặc cho thuê thương mại…Lợi nhuận tương ứng với số cổ phần trong tài sản mà họ sở hữu và giá trị tài sản gia tăng ra sao.
Các nền tảng trực tuyến kết nối các nhà đầu tư đang muốn tài trợ cho các dự án với các nhà phát triển bất động sản. Giúp các nhà đầu tư nhỏ lẻ ít vốn tham gia.
Ưu điểm:
– Đa dạng hoá danh mục đầu tư, bao gồm các dự án đơn lẻ
– Số vốn bỏ ra không cao
Nhược điểm:
– Hình thức này mới xuất hiện ở VN. Chưa được pháp luật bảo hộ.
– Rủi ro lừa đảo rất lớn.
Trên đây là các hình thức đầu tư Bất động sản phổ biến trên thế giới, trong đó có loại hình Blockchain đang khá mới mẻ tại Việt Nam, tiên phong là Sunshine Group đang áp dụng cho các dự án BĐS của mình. Hiện tại chưa đánh giá được mức hiệu quả của loại hình này cũng như tính an toàn trong môi trường của nước ta. Vì vậy chưa đánh giá về hình thức này được thấu đáo. Thời gian sẽ trả lời.
Meyreal.com (Investopedia)
