Những cách thức tách thửa phân lô bán nền hiện nay từ đất lẻ đến các dự án với quỹ đất lớn. Do pháp lý sơ sài, cách áp dụng tại địa phương cũng khác nhau nên nhiều chỗ không đồng nhất.
Cùng tìm hiểu về cách thức tách thửa phân lô bán nền hiện nay
Các hình thức tách thửa đất đai hiện nay
Phương thức làm pháp lý nói chung trên thị trường thường thấy là dạng tách thửa cá nhân và lập dự án, gồm 3 phương thức:
Phương thức 1:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng một thửa đất nông nghiệp có diện tích 1 ha, nay muốn chia cho người con đã lập gia đình nên làm thủ tục xin tách đôi thửa đất để làm sổ riêng cho người con. Đây là việc tách thửa để sử dụng quy mô gia đình (hoặc để bán nhưng chỉ cho một, hai người) dựa trên hiện trạng có sẵn của thửa đất và hạ tầng, không hình thành đường mới.
Phương thức 2:
Cũng khu đất 1 ha đó, nhưng nay giá đất tăng, hộ gia đình, cá nhân muốn phân thành 50 lô đất ở để bán kiếm lời. Việc tách thửa này mang tính chất kinh doanh mặc dù vẫn do hộ gia đình, cá nhân thực hiện. Hình thức tách thửa cá nhân kinh doanh này khác với hình thức (1) ở những đặc điểm chính:
– Diện tích thường lớn hơn, số lô đất cần tách nhiều hơn.
– Cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (thổ cư).
– Cần hình thành đường giao thông và hạ tầng mới cũng như một số phê duyệt của cơ quan nhà nước. Bởi một trong các điều kiện để được tách thửa mới là tất cả các thửa đất phải có tiếp giáp đường.
Phương thức tách thửa này gồm các công việc cơ bản như: Lập bản vẽ và thỏa thuận để được đầu tư hạ tầng (đường, vỉa hè, cống…) trên khu đất, có nơi gọi là hiến đất làm đường hoặc thỏa thuận tổng mặt bằng, thi công và nghiệm thu hạ tầng, bàn giao hạ tầng cho cơ quan nhà nước, xin chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa đất theo bản vẽ được duyệt.
Phương thức 3
Hình thức lập dự án bằng tư cách công ty kinh doanh bất động sản, có các phê duyệt dự án của các cơ quan nhà nước theo Luật Đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản như chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500… Tùy vào quy mô, tính chất dự án mà Chủ trương đầu tư dự án sẽ do UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng chính phủ hoặc Quốc hội phê duyệt (Luật Đầu tư 2020). Công ty bất động sản sẽ chia khu đất của dự án thành các lô đất theo phê duyệt 1/500 được duyệt.
Đây là hình thức khác biệt so với hình thức (1) (2) về chủ đầu tư (công ty), quy mô dự án (thường lớn), nhiều phê duyệt của nhiều cơ quan nhà nước, có thiết kế và quy hoạch về kiến trúc, hạ tầng, tiện ích…trong dự án.
Đối với hình thức (1) (2): do chủ thể là hộ gia đình, cá nhân nên phê duyệt là UBND cấp huyện. Do cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên khu đất làm theo hình thức này cũng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác là khu đất phải nằm khu vực được chuyển đổi sang đất ở (nếu mục đích tách sang đất ở).
Chiến lược kinh doanh phân lô tách thửa
Phương thức tách thửa cá nhân đã được các nhà đầu tư áp dụng cho việc kinh doanh của mình ở các địa phương. Nhiều chủ đầu tư có tên tuổi hiện nay cũng đi lên từ hình thức này. Tuy nhiên, phương thức làm pháp lý này chỉ phù hợp với các khu đất quy mô nhỏ và với các nhà đầu tư trong giai đoạn ban đầu ra đầu tư.
Vì đặc điểm nhỏ gọn, ít gây chú ý, làm pháp lý nhanh (nếu mọi việc thuận lợi) của phương thức này. Nhưng đầu tư, làm ăn quy mô lớn thì phương thức này không còn phù hợp và mang nhiều bất lợi. Do đó những nhà đầu tư đã làm được một vài “dự án” và đã có đủ số vốn tương đối ban đầu có thể coi là bắt đầu vào giai đoạn phát triển tiếp theo lớn hơn, đòi hỏi chuyên nghiệp hơn. Khi đó việc cần làm của các công ty là thay đổi chiến lược đầu tư và phương thức làm pháp lý để phù hợp cho giai đoạn mới. Ví dụ:
– Công ty cần có những cố vấn chiến lược phát triển, đội ngũ pháp lý nhiều chuyên môn, kinh nghiệm;
– Những việc cần làm là phải chuyển qua phương thức lập dự án thay vì duy trì phương thức tách thửa cá nhân cũ. Mặc dù việc lập dự án mất nhiều thủ tục và thời gian hơn, nhưng phương thức này đúng quy định pháp luật, chặt chẽ hơn và có sự kiểm tra, phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền sẽ giúp bảo vệ cho chủ đầu tư hơn.
– Đối với một chủ đầu tư, tập đoàn kinh doanh bất động sản thì cần chú trọng về công tác phát triển dự án, khả năng làm pháp lý, quản lý truyền thông và thiết lập mối quan hệ tốt với chính quyền, thay vì vẫn mang tâm thế của một nhà môi giới bán hàng như trước đây. Vì có nhiều chủ đầu tư xuất thân, đi lên từ công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản, trong khi vai trò của hai tư cách này là khác nhau. Do đó nhà lãnh đạo cần mang tâm thế và sự điều chỉnh cần thiết trong vai trò mới.
Nhiều chủ đầu tư hiện nay đã giao công tác bán hàng cho các sàn, đối tác phân phối bên ngoài hoặc lập riêng công ty quản lý bán hàng để lãnh đạo tập đoàn có thể tập trung nhiều hơn cho vai trò của một chủ đầu tư phát triển dự án.
