Phân tích mô hình đầu tư căn hộ chung cư Mini

Mô hình đầu tư căn hộ chung cư Mini được nhiều người quan tâm, vì có tính bền vững. Sau đây là một vài phân tích, đánh giá về về mô hình này với với phân khúc khách hàng, tính hiệu quả và thanh khoản, giá trị gia tăng,…

đầu tư căn hộ Mini

Phân khúc khách hàng

– Nếu tính theo tháp nhu cầu Maslow thì việc ở, cư trú là nhu cầu cơ bản nhất của loài người , Bất cứ 1 ai, đã duy chuyển xa nhà đều phải thuê nhà, thuê căn hộ, thuê phòng để cư trú tại địa phương đó.

– Đối với chung cư mini, tập trung cao nhất vào phân khúc khách hàng có thu nhập từ 5-12Trđ /tháng ( Tùy vào thành phố ) hoặc Sinh viên được ba mẹ chu cấp hàng tháng từ 3-5trđ/tháng ( Sinh viên thường hay ở ghép và công việc làm thêm). Thêm vào đó, Thu nhập đầu người của Việt Nam ( Đặc biệt là các thành phố lớn như HCM, HN, Đà Nẵng… ) ngày càng tăng cao do vậy nhu cầu ở tại các khu dân cư đảm bảo các yếu tố: An Ninh trật tự và đảm bảo vệ sinh… cũng tăng theo. Có thể nói trong tương lai gần, Các mô hình chung cư mini sẽ dần thay thế các nhà trọ, phòng trọ nhếch nhác theo kiểu cũ hoặc các khách sạn cũ cải tạo cho thuê dài hạn ( không đảm bảo công năng).

– Ngoài ra, Mô phỏng theo tháp nhu cầu Maslow, Nhu cầu ở, cư ngụ sẽ có 5 tầng theo các phân khúc giá khác nhau : Phòng trọ/ nhà trọ – Chung cư mini – căn hộ mini dài hạn – căn hộ dich vụ tầm trung – căn hộ dịch vụ / NCC cao cấp. ( Theo ảnh đỉnh kèm). Nhìn vào tháp nhu cầu ở, chúng ta dể dàng nhìn thấy: Chung cư mini nằm khá sát đáy tháp đó là nhu cầu gần như là thiết yếu nhất.

Tính hiệu quả

– Nhiều anh chị NĐT có đầu tư qua mô hình này và than vãn rằng: Tỉ suất lợi nhuận kém hơn cả gởi ngân hàng ( Nên chỉ dùng giữ đất là chủ yếu ), cực quá, khổ quá vì khách hàng gọi liên tục… Nhưng đó là vì anh chị chưa hiểu hết về bức tranh tổng thể tài chính của mô hình. Bất cứ mô hình nào đều có điểm hòa vốn ( BEP), đối với mô hình chung cư mini phải vượt qua ngưỡng số lượng phòng là trên 24 phòng – giá cho thuê bình quân là trên 3Trđ, Anh chị mới đạt ngưỡng hòa vốn. ( Chi tiết sẽ có trong video chia sẽ kiến thức về mô hình chung cư mini :

– Giá cho thuê chung cư mini có giảm từ 20% so với trước dịch, Tuy nhiên công suất cho thuê không giảm nhiều từ Công suất 95% còn 75% – 80%. ( Bảng mô tả giá cho thuê theo tháp nhu cầu ở).

– Trước dịch, Tỉ suất lợi nhuận của mô hình đạt: 19 – 21%/năm, thời gian thu hồi vốn: 5 – 6 năm.

– Mô hình có sức đề kháng rất cao, hầu như các đợt giãn cách và khi mở cửa trở lại, Các chung cư mini do Haviland quản lý và khai thác đều được lắp đầy 100% với giá khá tốt.

Tính thanh khoản và gia tăng giá trị

– Mô hình đầu tư căn hộ Mini có tính thanh khoản mạnh vì phân khúc đầu tư dưới 10-15-20 tỷ ( Tùy thành phố ). Đây là phân khúc giá đầu tư tầm phổ thông đối với dự BĐS dòng tiền. Cụ thể, Haviland đã từng bán nhiều dự chung cư mini sau khi tư vấn đối tác xây dựng và khai thác vận hành. Tệp NĐT phân khúc này đa dạng: Mua để vừa ở vừa kinh doanh, Mua để dành, mua đầu cơ, mua khai thác vận hành.

– Gia tăng giá trị BĐS : Vì có dòng tiền sẵn có hàng tháng và khai thác hiệu quả ổn định ( Phải chứng minh được: Sao kê sổ phụ, công suất tốt..)

Sức đề kháng tốt giúp cân bằng danh mục đầu tư.

CÁC CHỈ SỐ TÀI CHÍNH CƠ BẢN ĐỂ ĐÁNH GIÁ MÔ HÌNH (HÀN LÂM – LÝ THUYẾT)

1) NPV ( giá trị hiện tại thuần)

Chỉ số này được tính dựa trên 2 yếu tố là xac định : Cash flow ( dòng tiền) và chi phí sử dụng vốn bình quân ( WACC)

2) CF: dòng tiền ra và vào dòng tiền vào qua các năm.

+ Dòng tiền ra vào năm 0: Vốn đầu tư ban đầu, trong trường hợp này là vốn chủ hoặc vốn đầu tư..

+ Dòng tiền ra năm 1,2,3…. Là dòng tiền chi phí hoạt động: Tóm lại và định phí và biến phí nếu xét về phân loại tính chất chi phí)

+ Dòng tiền vào : Là dòng tiền doanh thu vào qua các năm 1,2,3…

+ Cách xác định dòng tiền ra hoặc vào: Thì ước tính kế hoạch kinh doanh thôi. ĐÂY LÀ CŨNG CÁI YẾU TỐ ĐỊNH GIÁ THEN CHỐT DOANH NGHIỆP. Một số starup định giá trên cơ sở chiết khấu dòng tiền hay bị gọi là Ngáo giá do ước tính tăng trưởng doanh thu quá cao.

3) WACC ( chi phí vốn bình quân):

– Được tính dựa trên cơ cấu nguồn vốn tạo nên thương vụ hoặc dự án. ( thông thường sẽ là vốn vay, vốn chủ, vốn góp…)

– Công thức = Bình quân gia quyền của các nguồn vốn.

4) Công thức NPV = Tổng dòng tiền ( dòng tiền vào – dòng tiền ra) / ( 1+ WACC) ^t – CF0)

– Giải thích: giá trị hiện tại thuần là cách chúng ta đưa dòng tiền net từ tương lai về hiện tại và trừ vốn đầu tư ban đầu. ( công thức đưa giá trị đồng tương lai về hiện tại các bạn tham khảo thêm quy luật: ĐỒNG TIỀN HÔM NAY LUÔN CÓ GIÁ HƠN ĐỒNG TIỀN TRONG TƯƠNG LAI)

5) Ý nghĩa:

– NPV thường được so sánh với số 0, nếu lớn hơn 0 tức phương án kinh doanh sẽ thu hồi đc vốn đầu tư ban đầu và có lãi.

– Npv nhỏ hơn 0 thì phương án không hiệu quả.

6) IRR (tỉ suất hoàn vốn nội bộ)

– Tính bằng cách cho cái NPV = 0 để suy ra cái Wacc , trường hợp :

+ Irr lớn hơn Wacc thì phương án có lợi.

+ nếu nhỏ hơn wacc thì phương án lỗ chi phí vốn.

– Có nhiều người so sánh irr với lãi gởi ngân hàng hoặc lãi vay ngân hàng: Nhưng cá nhân mình đánh giá là chưa đủ. Vì khi xác định được Wacc ( là căn cứ cơ cấu % nguồn vốn cấu thành nên vđt ban đầu, vậy thì các nguồn vốn đó từ đâu mà có, ví dụ: Shark Phú góp vốn 30% và đòi tỉ suất là 20%/năm, vậy thì nếu so sánh với lãi gởi/ vay của ngân hành thì là SAI đúng hông ??? )

7) Thời gian hoàn vốn không/ có chiết khấu  PP, DPP)

– Đơn giản: lấy vốn ban đầu / thu nhập ròng 1 năm hoặc xác định được dòng tiền ròng qua các năm sau đó chiết khấu dòng tiền về hiện tại và tổng dòng tiền đó cho đến khi bằng vđt ban đầu.

– Xác định dòng tiền ròng: Dòng tiền vô – dòng tiền ra. ( không tính khấu hao, vì khấu hao là dòng tiền không thực chi).

Trên đây là một số đánh giá và phân tích mô hình đầu tư căn hộ chung cư Mini về những ưu điểm. Tuy nhiên cũng có một số lưu ý về rủi ro pháp lý do đây là loại hình chưa được công nhận hoặc nếu có thì thường là các dự án có sở hữu 50 năm.

Những lợi thế và nhược điểm ở căn hộ chung cư mini

Chung cư mini (hay còn gọi là chung cư nhỏ) đã trở thành một phân khúc bất động sản phát triển mạnh mẽ tại nhiều thành phố ở Việt Nam, bao gồm Hà Nội và TP.HCM. Điều này có nghĩa là có nhiều cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư và người mua. Dưới đây là một số điểm quan trọng cần xem xét:

Lợi thế của chung cư mini:

Giá rẻ và tiện dụng: Chung cư mini thường có giá bán và giá thuê thấp hơn so với các dự án bất động sản lớn, điều này thu hút nhiều người mua nhà và người thuê.

Nhiều chung cư mini được xây dựng gần các trung tâm thương mại, trường học và các tiện ích khác, tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống hàng ngày.

Nhu cầu cao: Trong bối cảnh tăng nhanh về số dân và nhu cầu nhà ở, đặc biệt là tại các thành phố lớn, chung cư mini giúp đáp ứng một phần nhu cầu này.

Nhược điểm và rủi ro của chung cư mini

Vấn đề pháp lý: Một số chung cư mini có thể xây dựng không đúng theo quy định hoặc không có giấy phép xây dựng, gây ra rủi ro về pháp lý cho người mua và người đầu tư.

Khả năng lấp đầy và cạnh tranh: Không phải tất cả các chung cư mini đều đạt được tỷ lệ lấp đầy cao. Các tòa nhà cạnh tranh nhau để thu hút khách hàng, và điều này có thể dẫn đến áp lực giảm giá thuê hoặc giá bán.

Rủi ro về an toàn: Vụ cháy tại một tòa chung cư mini ở Hà Nội đã làm nổi lên các lo ngại về an toàn trong các tòa nhà chung cư mini. Các chủ đầu tư phải đảm bảo rằng các tòa nhà này tuân thủ đầy đủ các tiêu chuẩn an toàn cháy nổ.

Khả năng đầu tư và thanh khoản: Thị trường chung cư mini có thể biến động và có thể không phải lúc nào cũng dễ dàng bán đi hoặc cho thuê đi. Điều này có thể là một rủi ro cho những người đầu tư và muốn thoát khỏi tài sản nhanh chóng.

Như vậy, chung cư mini có lợi thế của giá rẻ và tiện dụng, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm vấn đề pháp lý, an toàn và cạnh tranh. Điều quan trọng là người mua và nhà đầu tư cần nắm rõ tình hình thị trường và thực hiện nghiên cứu cẩn thận trước khi quyết định đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Meyreal.com


BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

4 kiểu đầu tư Bất động sản của nhà đầu tư

Cách thức tách thửa phân lô bán đất nền

Đầu tư Bất động sản theo nhóm: Lợi ích và rủi ro

Tại sao nhiều nhà đầu tư thích tích trữ Bất động sản?

Các sản phẩm Bất động sản cho nhà đầu tư và ưu nhược điểm

Chân dung môi giới bất động sản chân chính

Đầu tư Bất động sản cần môi giới như nào?

Cẩm nang mua căn hộ chung cư để ở

Dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư Bất động sản và môi giới: Ai cần ai?

Các mô hình hoạt động của sàn phân phối bất động sản

Lợi & hại của “mua nhà không đồng”, “nhà đổi nhà” như nào?

[Tuyển dụng – Việc làm] Nhân viên Kinh doanh Bất động sản

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Liên hệ bộ phận kinh doanh
  • Liên hệ bộ phận kinh doanh