Các thương vụ bán tài sản và tiếp tục thương lượng thuê lại được giới tài chính bất động sản gọi là “bán – tái thuê”. Đây là xu hướng mang lại lợi ích cho đôi bên, nhất là trong Bất động sản Công nghiệp.
Khi làn sóng công nghiệp tăng nóng, các thương vụ bán nhà xưởng rồi thuê lại để huy động vốn, không làm gián đoạn sản xuất, dần xuất hiện.
Sale-Leaseback: Chiến Lược M&A Bất Động Sản Công Nghiệp Việt Nam
Trong bối cảnh dòng vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam và nhu cầu tối ưu hóa tài chính của doanh nghiệp ngày càng cao, hình thức Bán và Tái thuê (Sale-Leaseback) đang nổi lên như một công cụ M&A đầy quyền năng. Đây không chỉ là một giao dịch bất động sản đơn thuần mà còn là giải pháp tài chính chiến lược giúp doanh nghiệp khơi thông dòng vốn mà không làm gián đoạn sản xuất.
Sale-Leaseback (Bán và Tái thuê) là gì?
Sale-Leaseback (Bán và Tái thuê) là một nghiệp vụ tài chính – bất động sản đặc thù. Trong đó, một thực thể (bên bán) bán tài sản mà họ đang sở hữu (như nhà máy, kho bãi, văn phòng) cho một nhà đầu tư (bên mua). Ngay sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bên bán sẽ ký hợp đồng thuê lại chính tài sản đó từ chủ sở hữu mới để tiếp tục hoạt động kinh doanh.
Nói cách khác, bên bán từ vị thế chủ sở hữu chuyển sang vị thế người đi thuê trong dài hạn. Đây được xem là một hình thức “M&A tài chính” giúp doanh nghiệp chuyển hóa tài sản cố định thành tiền mặt lưu động.
Các thương vụ bán tài sản
Trên thị trường tài chính quốc tế và đang dần hình thiện tại Việt Nam, Sale-Leaseback thường được phân loại dựa trên tính chất của hợp đồng thuê:
Các thương vụ bán tài sản và tiếp tục thương lượng thuê lại được giới tài chính bất động sản gọi là “bán – tái thuê”. Hình thức M&A này là công cụ tài chính, trong đó bên bán tài sản trở thành khách thuê tương lai còn bên mua là chủ sở hữu mới sẽ cho chủ cũ thuê lại dài hạn. Tuy khá phổ biến trên thị trường quốc tế, hiện các thương vụ bán – tái thuê chỉ mới manh nha xuất hiện ở nhóm tài sản công nghiệp có giá trị cao khi làn sóng công nghiệp tại Việt Nam tăng mạnh.
Thuê hoạt động (Operating Lease)
Đây là hình thức phổ biến nhất. Doanh nghiệp bán tài sản và thuê lại trong một thời hạn nhất định (thường ngắn hơn vòng đời hữu dụng của tài sản). Sau khi kết thúc hợp đồng, quyền kiểm soát tài sản thuộc về bên mua hoàn toàn. Hình thức này giúp doanh nghiệp giữ bảng cân đối kế toán “sạch” hơn.
Thuê vốn (Finance Lease)
Giao dịch được coi là thuê vốn nếu thỏa mãn một trong các điều kiện sau:
– Hợp đồng có điều khoản cho phép bên bán mua lại tài sản khi kết thúc thời hạn thuê.
– Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê bằng hoặc vượt quá một tỷ lệ lớn (thường là trên 90%) giá trị hợp lý của tài sản.
– Thời hạn thuê chiếm phần lớn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.
Tại sao Sale-Leaseback trở thành “cơn sốt” tại Việt Nam?
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến nhu cầu cực lớn về đất sạch, nhà xưởng và kho bãi. Tuy nhiên, việc sở hữu quỹ đất lớn đòi hỏi nguồn vốn đọng lại rất dài hạn.
Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng
Các tập đoàn đa quốc gia (MNCs) khi vào Việt Nam thường có xu hướng ưu tiên sự linh hoạt. Thay vì bỏ ra hàng chục triệu USD để sở hữu đất và xây nhà xưởng, họ chọn Sale-Leaseback để thu hồi vốn đầu tư ban đầu, tập trung nguồn lực đó cho dây chuyền công nghệ và nhân sự.
Nhu cầu tái cấu trúc tài chính của doanh nghiệp nội
Nhiều doanh nghiệp trong nước sở hữu quỹ đất công nghiệp đắc địa từ lâu với giá vốn thấp. Trong giai đoạn cần mở rộng quy mô hoặc vượt qua khó khăn dòng tiền, việc bán đi tài sản theo giá thị trường hiện tại (vốn đã tăng gấp nhiều lần) giúp họ thu về nguồn lợi nhuận đột biến.
Giới chuyên gia dự báo, khi làn sóng công nghiệp tiếp tục lên cao, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán – tái thuê. Nhiều khả năng các công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch bán – tái thuê song chưa công bố.
Lợi ích của mô hình “Đôi bên cùng thắng”
Sale-Leaseback được giới chuyên gia đánh giá là giải pháp “Win-Win” cho cả người bán và người mua.
Lợi ích cho người bán trong giao dịch bán – tái thuê là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc không làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.
Đối với bên bán (Doanh nghiệp sản xuất)
Huy động vốn nhanh chóng: Chuyển đổi tài sản cố định thành tiền mặt ngay lập tức để tái đầu tư mà không cần thực hiện các khoản vay ngân hàng phức tạp.
Không gián đoạn hoạt động: Doanh nghiệp vẫn tiếp tục sản xuất tại địa điểm cũ, không tốn chi phí di dời hay rủi ro mất thị trường.
Tối ưu hóa bảng cân đối kế toán: Giảm tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, cải thiện các chỉ số tài chính, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận các nguồn vốn khác.
Lợi thế về thuế: Chi phí thuê nhà xưởng thường được tính vào chi phí vận hành hợp lý, giúp tối ưu hóa nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đối với bên mua (Nhà đầu tư/Quỹ đầu tư)
Nguồn thu ổn định và dài hạn: Có ngay khách thuê uy tín (chính là chủ cũ) với hợp đồng dài hạn thường từ 10-20 năm.
Biên lợi nhuận hấp dẫn: Tại Việt Nam, tỷ suất lợi nhuận (Yield) của các thương vụ Sale-Leaseback thường dao động ở mức 8-10%, cao hơn nhiều so với căn hộ hay văn phòng cho thuê.
Rủi ro trống mặt bằng thấp: Không mất thời gian tìm kiếm khách thuê mới hay cải tạo mặt bằng.
Tiềm năng tăng giá tài sản: Sở hữu bất động sản công nghiệp tại các vị trí chiến lược, giá trị tài sản sẽ tăng theo thời gian cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông.
5. Thực trạng và Triển vọng tại thị trường Việt Nam
Giai đoạn “Manh nha” và những thương vụ âm thầm
Dù phổ biến trên thế giới, tại Việt Nam, Sale-Leaseback mới chỉ thực sự được chú ý ở nhóm tài sản công nghiệp giá trị cao. Nhiều chuyên gia dự báo rằng có một làn sóng ngầm các giao dịch này đang diễn ra giữa các tập đoàn FDI và các quỹ đầu tư lớn (như Mapletree, Gaw Capital, BW Industrial) nhưng chưa được công bố rộng rãi do tính bảo mật của M&A.
Các phân khúc tiềm năng
Kho vận và Logistics: Các trung tâm phân phối của các sàn thương mại điện tử lớn.
Nhà máy chế biến chế tạo: Đặc biệt là trong lĩnh vực linh kiện điện tử và hàng tiêu dùng nhanh (FMCG).
Kho lạnh: Phân khúc đang cực kỳ khan hiếm và có giá trị thuê rất cao.
Những thách thức và lưu ý khi thực hiện Sale-Leaseback
Dù hấp dẫn, nhưng để một thương vụ Sale-Leaseback thành công, các bên cần lưu ý:
– Định giá tài sản: Khoảng cách giữa giá kỳ vọng của bên bán và giá sẵn sàng trả của bên mua thường là rào cản lớn nhất.
– Độ tin cậy của bên thuê (bên bán cũ): Nhà đầu tư sẽ thẩm định cực kỳ kỹ năng lực tài chính và sức khỏe kinh doanh của doanh nghiệp trước khi quyết định mua lại tài sản. Nếu doanh nghiệp làm ăn bết bát, rủi ro đứt gãy hợp đồng thuê là rất lớn.
– Pháp lý đất đai: Các vấn đề về thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất (trả một lần hay hàng năm) và giấy phép xây dựng cần phải minh bạch.
– Cấu trúc hợp đồng: Cần quy định rõ trách nhiệm bảo trì, sửa chữa tài sản và lộ trình tăng giá thuê hàng năm (thường theo CPI).
Thị trường Bất động sản công nghiệp
Thị trường Bất động sản công nghiệp hiện đang có nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, kho bãi rất lớn. Đối với các công trình xây sẵn do các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng.
Có hai loại giao dịch bán và tái thuê phổ biến gồm: thuê hoạt động và thuê vốn. Thông thường, bán – tái thuê thuộc giao dịch thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.
Tại thị trường Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện nhu cầu bán – tái thuê ở nhóm các công ty tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn, thu hồi vốn hoặc cải thiện dòng tiền nhưng không muốn bị gián đoạn hoạt động.
Đây thường là hình thức M&A đôi bên cùng thắng vì thông qua thương vụ bán – tái thuê, bên bán có cơ hội tăng vốn nhờ giao dịch tài sản có giá thành cao hơn thời điểm mua vào và vẫn ổn định sản xuất vì không phải di dời nhà xưởng. Trong khi đó, bên mua có thể khai thác ngay lập tức tài sản vừa nhận chuyển nhượng với thời hạn thuê dài, nguồn thu ổn định và thường đạt biên lợi nhuận tốt ở mức 8-9% và có khi hơn.
………………………………
MEYREAL – HỆ THỐNG THÔNG TIN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo, đại lý đối tác phân phối F1 các dự án BĐS của CĐT với hệ thống Website MEYREAL.com, Alocanhosg.com. Vinhomecitys.com, TheBeverlySolaris.com … tư vấn và cung cấp thông tin.
Youtube channel: https://www.youtube.com/c/ThôngtinBấtđộngsảnTN Review BĐS – Meyreal.com
BÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Thị trường BĐS: Bảng giá đất và Chung cư TP. HCM mới
Những dự án khu đô thị ven sông Đồng Nai
Tổng quan thị trường Bất động sản Long An
Dịch vụ quản lý tài sản BĐS Masterise Property Management
Quy hoạch dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ Vingroup
Review BĐS Trục Cao Tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây
Review dự án Vinhomes Grand Park Thủ Đức
Chân dung môi giới bất động sản chân chính
Tổng quan nghề môi giới tư vấn Bất động sản
Loạt dự án Sunshine Homes Thanh Hóa sắp triển khai
Danh sách dự án Chủ đầu tư Masterise Homes
Thông tin địa chỉ Khu đô thị Vinhomes trên toàn quốc
Meyreal.com – Cung cấp thông tin bất động sản toàn diện uy tín
