Cách dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản bằng cách sử dụng vốn vay khi đầu tư, giúp mua tài sản giá trị lớn hơn và tăng lợi nhuận hơn so với thanh toán 100% như thông thường, một hình thức “kiếm tiền từ tiền của người khác”.
Đòn bẩy tài chính là gì?
Đòn bẩy tài chính trong tiếng Anh là Financial Leverage, viết tắt là FL. Đòn bẩy tài chính là mức độ sử dụng vốn vay trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp nhằm hy vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu. Đòn bẩy tài chính chính là sự kết hợp giữa nợ phải trả và vốn chủ sở hữu.
Thuật ngữ “đòn bẩy tài chính” được hiểu đơn giản là lấy chính nguồn vốn đi vay để mang đi đầu tư, thay vì lấy khoản tiền vốn sẵn có của doanh nghiệp. Có thể thấy, chiến lược dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư kinh doanh có thể tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư, doanh nghiệp không xác định đúng hướng đi cũng như hoạt động các dự án kém hiệu quả. Ngược lại, nếu áp dụng tốt, đầu tư đúng hướng thì có thể đem lại lợi nhuận cao.
Tác dụng của đòn bẩy tài chính
Nhiều người hiểu về nguyên tắc sức mạnh của đòn bẩy, nhưng không rõ ràng về cách thức hoạt động của nó trong thực tế. Hãy xem xét ví dụ này: Một nhà đầu tư có 50.000 USD để đầu tư vào bất động sản. Có một số lựa chọn về cách sử dụng vốn này, bao gồm:
➤ Lựa chọn 1: Mua một tài sản 50.000 USD bằng tiền mặt. Cách tiếp cận này không tạo ra đòn bẩy.
➤ Lựa chọn 2: Bỏ 50.000 USD để mua một bất động sản trị giá 100.000 USD, sử dụng nguồn tài chính như một khoản vay thế chấp ngân hàng để trang trải 50.000 USD kia. Phương án này tạo ra đòn bẩy 50%.
➤ Lựa chọn 3: Dùng 50.000 USD để mua hai bất động sản trị giá 100.000 USD, một lần nữa sử dụng đòn bẩy tài chính để trang trải phần còn lại của bất động sản. Điều này tạo ra đòn bẩy 75% và phân chia lợi nhuận và rủi ro tiềm năng của bạn trên hai tài sản.
Nếu giá trị bất động sản tăng 6%, nhà đầu tư đạt được những lợi nhuận sau:
➤ Giá trị tài sản 53.000USD, thu được 3.000USD trên số tiền đầu tư.
➤ Giá trị tài sản 106.000USD, thu được 6.000USD trên số tiền đầu tư.
➤ Giá trị tài sản 212.000USD để thu được 12.000USD trên số tiền đầu tư.
Nhờ nguyên tắc đòn bẩy tài chính, mỗi khoản lợi nhuận này có thể đạt được, chỉ bằng cách sử dụng cùng 50.000 USD. Nói cách khác, nhà đầu tư càng sử dụng nhiều đòn bẩy, tiềm năng thu được từ việc tăng giá tài sản càng cao.
Không phải bất động sản nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt là trong ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy để đa dạng hóa danh mục đầu tư và mua thêm bất động sản cũng tránh được tình trạng mất chỗ, giảm giá trị, cải thiện vốn…
Điều kiện tối ưu khi dùng đòn bẩy tài chính
Sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản hiệu quả khi giá trị và giá thuê đang tăng lên. Tuy nhiên, nếu giá trị hoặc tiền thuê giảm sút, lợi thế do đòn bẩy mang lại sẽ biến mất khi các khoản thanh toán khoản vay gia tăng. Thực tế này cho thấy các nhà đầu tư phải cân nhắc cẩn trọng.
Thẩm định toàn diện về môi trường đầu tư
Giá trị bất động sản trong khu vực có xu hướng như thế nào? Những yếu tố đã biết, như sự xuất hiện hoặc rời đi của một tập đoàn lớn có thể ảnh hưởng như thế nào đến tình hình kinh tế khu vực trong những tháng, năm và thập kỷ tới? Những kỳ vọng nào đối với nền kinh tế quốc gia và khu vực trong tương lai gần? Câu trả lời cho những câu hỏi này và những câu hỏi liên quan rất quan trọng.
Chiến lược đầu tư hợp lý
Đây là cách đầu tư ngắn hạn hay dài hạn? Nếu ngắn hạn, những yếu tố nào sẽ báo hiệu rằng đã đến lúc thoát ra? Nếu mục tiêu đầu tư lâu dài, nhà đầu tư có thể làm gì để “vượt qua những cơn bão” có khả năng xảy ra?
Cách dùng đòn bẩy tài chính hiệu quả
Để đảm bảo đòn bẩy phù hợp, hãy ghi nhớ các bí quyết:
Thận trọng khi đánh giá bất động sản
Giá trị bất động sản và giá thuê trong khu vực bạn quan tâm đã tăng 5%/ năm trong vài năm gần đây, không nhất thiết là chúng sẽ tăng trong năm nay hoặc năm tới. Sẽ an toàn hơn nếu xây dựng chiến lược tài chính với kỳ vọng thấp hơn một chút.
Đăng ký khoản vay trong khả năng xoay sở được
Ý tưởng mua một tài sản với chi phí thấp có thể hấp dẫn, nhưng nghĩa vụ phải trả ngân hàng mỗi tháng có thể là vấn đề, đặc biệt nếu bạn có một hoặc hai tháng không có thu nhập.
Tập trung vào dòng tiền
Với việc mua bất động sản cho thuê, các chi tiết của giao dịch rất quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động của tài sản cũng vậy. Nhà đầu tư có thể đảm bảo cho ngôi nhà có người ở, với mức giá thuê đủ trang trải chi phí của bạn không? Câu trả lời cho cả hai câu hỏi phải là có nếu bạn muốn thu lợi nhuận.
Một khi được sử dụng đúng cách, đòn bẩy là một trong những cách tốt nhất để tăng giá trị bất động sản của bạn. May mắn là, các nhà đầu tư mới không phải làm điều đó một mình. Có nhiều chương trình trang bị kiến thức về đầu tư và nhiều chuyên gia có thể giúp những người “chân ướt chân ráo” trong ngành có thể giảm thiểu rủi ro, từ đó tận dụng lợi thế của đòn bẩy để mở rộng danh mục đầu tư.
Những lưu ý khi dùng đòn bẩy tài chính
Sử dụng đòn bẩy tài chính cũng giống như con dao hai lưỡi, vì thế nhà đầu tư cần lưu ý để tránh các rủi ro
Rủi ro thứ nhất Con dao hai lưỡi:
Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.
Rủi ro thứ hai Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay:
Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
Rủi ro thứ ba: Thị trường bất động sản nhiều biến động:
Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.
LỜI KHUYÊN CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản là ngành có thể tạo ra lợi nhuận rất lớn, nhưng cũng là ngành dễ mất vốn nhất nếu nhà đầu tư không hiểu đòn bẩy tài chính và dòng tiền. Phần lớn các cú sụp đổ trong bất động sản không đến từ thua lỗ, mà đến từ thiếu tiền mặt để trả nợ.
HIỂU ĐÚNG VỀ ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH
Đòn bẩy tài chính là việc doanh nghiệp dùng tiền vay để phát triển dự án. Khi thị trường thuận lợi, đòn bẩy giúp tăng trưởng nhanh; nhưng khi thị trường chậm lại, nợ và lãi vay trở thành gánh nặng chí mạng. Doanh nghiệp BĐS có thể vẫn “lãi trên giấy” nhưng không có tiền thật, và đó là lúc rủi ro bùng phát.
BÁN NHÀ TRÊN GIẤY RỦI RO CAO – ĐÂY LÀ YẾU TỐ QUAN TRỌNG
Bán nhà trên giấy (thu tiền khách hàng trước) là nguồn vốn sống còn của doanh nghiệp BĐS, giúp giảm vay nợ và chi phí lãi vay.
Khi bán được trên giấy, dòng tiền về nhanh, doanh nghiệp an toàn.
Khi không bán được, doanh nghiệp buộc phải tăng vay, phát hành trái phiếu hoặc bán tài sản, đẩy rủi ro lên cao.
Doanh nghiệp BĐS nguy hiểm nhất là doanh nghiệp không bán được hàng nhưng vẫn phải trả nợ.
NÓI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ BĐS
Đừng chỉ nhìn lợi nhuận hay quy mô tài sản. Hãy theo dõi: Dòng tiền kinh doanh có về hay không? Nợ vay có tăng nhanh hơn doanh thu không? Tồn kho dự án có phình to không?
Cổ phiếu BĐS không phải cổ phiếu phòng thủ. Không dùng margin cao, không all-in, không mua vì thương hiệu.
VỚI NHÀ ĐẦU TƯ TRÁI PHIẾU BĐS
Mua trái phiếu BĐS là cho doanh nghiệp vay tiền, không phải gửi tiết kiệm. Lãi suất cao không phải cơ hội, mà là giá của rủi ro.
Trước khi mua, bắt buộc phải trả lời được 5 câu hỏi:
1. Doanh nghiệp trả nợ bằng tiền gì?
2. Trái phiếu phát hành để làm gì (đầu tư hay đảo nợ)?
3. Tài sản đảm bảo là gì và có bán được không?
4. Trong 12–24 tháng tới, doanh nghiệp còn bao nhiêu nợ đến hạn?
5. Nếu xấu nhất xảy ra, nhà đầu tư cá nhân đứng ở đâu trong hàng trả nợ?
Nếu không trả lời rõ ràng thì không nên mua.
NGUYÊN TẮC SỐNG CÒN CHO NHÀ ĐẦU TƯ BĐS
Luôn ưu tiên dòng tiền thật, không tin hoàn toàn vào con số kế toán
Không dùng tiền vay, margin cao để đầu tư dài hạn
Chỉ dùng tiền nhàn rỗi cho trái phiếu và dự án rủi ro
Nhớ rằng: thị trường có thể xấu lâu hơn khả năng chịu đựng của bạn
NHÀ ĐẦU TƯ CẦN PHẢI NHỚ:
Trong bất động sản, người thua cuộc không phải vì nhìn sai lợi nhuận, mà vì đánh giá sai dòng tiền và đòn bẩy tài chính. Nhà đầu tư sống sót là nhà đầu tư hiểu rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
MEYREAL – TƯ VẤN VÀ PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN
Bạn đang tìm kiếm đại lý phân phối bất động sản uy tín, cung cấp thông tin minh bạch, hỗ trợ chuyên sâu và giá bán chuẩn từ chủ đầu tư? Meyreal là lựa chọn hàng đầu dành cho bạn: nơi hội tụ của kinh nghiệm, sự tận tâm và giá trị đích thực trong mỗi sản phẩm. Hãy để Meyreal giúp bạn sở hữu những sản phẩm bất động sản tiềm năng nhất với mức giá chuẩn xác và dịch vụ hậu mãi chu đáo.
Thông tin minh bạch: Cập nhật giỏ hàng và chính sách mới nhất trực tiếp từ chủ đầu tư.
Đội ngũ chuyên gia: Tư vấn sâu sắc về tiềm năng tăng giá, pháp lý và hỗ trợ dòng tiền.
Giá trị thực: Mỗi sản phẩm được Meyreal phân phối đều qua quy trình chọn lọc khắt khe về uy tín chủ đầu tư và tính thanh khoản.
