Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định”.
Nhà ở riêng lẻ là gì?
Theo quy định của pháp luật thì nhà ở riêng lẻ được hiểu là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên một mảnh đất riêng biệt. Cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức có quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt nhà.
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO HÀNH NHÀ Ở
Thời hạn bảo hành công trình nhà ở
Căn cứ theo khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở 2014 quy định thời hạn bảo hành đối với nhà ở, căn hộ chung cư. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:
– Đối với công trình nhà ở riêng lẻ: Thời gian bảo hành tối thiểu 24 tháng (2 năm).
– Đối với công trình nhà chung cư: Thời gian tối thiểu 60 tháng (5 năm).
*Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời gian bảo hành riêng.
Nội dung bảo hành nhà ở
Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt; khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Tại Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định: “Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, …” (khoản 2 Điều 28); và “Đối với công trình nhà ở, nội dung, yêu cầu, trách nhiệm, hình thức, giá trị và thời hạn bảo hành thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở”(khoản 7 Điều 29).
Làm gì khi nhà ở hỏng trong thời gian bảo hành?
Căn cứ theo các quy định trên, nếu hư hỏng còn trong thời hạn bảo hành thì trách nhiệm sửa chữa sẽ thuộc về bên bán, bên cho thuê căn hộ. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
Trong thời gian bảo hành công trình xây dựng, khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình thì chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình thông báo cho chủ đầu tư để yêu cầu nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị thực hiện bảo hành.
Trường hợp miễn trách nhiệm bảo hành
Ngoài việc hết thời hạn bảo hành, nếu xảy ra hư hỏng mà lỗi do chủ sở hữu nhà (bên mua) thì:
Căn cứ các quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP: nhà thầu thi công xây dựng có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết phát sinh không phải do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc do nguyên nhân bất khả kháng. Đồng thời, căn cứ theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà chung cư phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây thiệt hại cho người khác.
KHI HẾT BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở
Khi hết thời hạn bảo hành, nếu xảy ra hư hỏng thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ thuộc về chủ sở hữu căn hộ nhưng nếu việc hư hỏng xảy ra do đơn vị thi công không đảm bảo chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công sẽ liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Khoản 6 Điều 29 Nghị định 06/2021/NĐ-CP:
Nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình và các nhà thầu khác có liên quan chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần công việc do mình thực hiện kể cả sau thời gian bảo hành.
