Đà Nẵng là thành phố lớn nhất miền Trung và là một trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương, có lịch sử phát triển tương đối ngắn-25 năm kể từ 1996 đến nay. Mặc dù vậy thị trường Bất động sản (BĐS) cũng đã trải qua khá nhiều thăng trầm.
Lịch Sử Thị Trường Bất Động Sản Đà Nẵng: Từ Thuở Sơ Khai Đến Tầm Nhìn 2045
Thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng luôn được ví như “con rồng nhỏ” của Việt Nam với những cú chuyển mình ngoạn mục. Từ một đô thị ven biển miền Trung thầm lặng, Đà Nẵng đã bứt phá trở thành trung tâm kinh tế, du lịch và là điểm đến hấp dẫn bậc nhất cho các nhà đầu tư. Để giúp bạn có cái nhìn toàn cảnh, MEYREAL xin tóm lược lịch sử phát triển của thị trường này qua 6 giai đoạn thăng trầm đầy kịch tính.
Dưới đây là lược sử được tóm lược khá ngắn gọn và chia làm 4 giai đoạn để bạn đọc dễ hình dung hơn.
I. GIAI ĐOẠN TRƯỚC 2013: Những viên gạch đầu tiên và cú “Sốc” khủng hoảng
Nền móng từ hạ tầng giao thông
Ngày 1/1/1997, Đà Nẵng chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Đây là cột mốc lịch sử mở đầu cho kỷ nguyên đô thị hóa. Cùng năm đó, resort biển đầu tiên – Furama Resort – đi vào hoạt động, định hình khái niệm “BĐS nghỉ dưỡng” tại Việt Nam.
Đặc biệt, việc khánh thành cầu Sông Hàn (2000) đã hiện thực hóa giấc mơ kết nối hai bờ Đông – Tây. Đây là đòn bẩy trực tiếp đẩy giá đất khu vực Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn lên một tầm cao mới.
Định danh đô thị loại I và chính sách “Đổi đất lấy hạ tầng”
Năm 2003, Đà Nẵng được công nhận là đô thị loại I. Tuy nhiên, thị trường BĐS lúc này chủ yếu vẫn là các giao dịch tự phát, sản phẩm chính là đất nền tái định cư tại Hòa Cường, Khuê Trung với hình thức “phiếu trắng”, giá dao động từ 60 đến 300 triệu đồng.
Cú hích thực sự đến từ tầm nhìn của cố Bí thư Nguyễn Bá Thanh với chính sách “đổi đất lấy hạ tầng”. Đà Nẵng bắt đầu thu hút các “ông lớn” như Sun Group, BRG, Trung Nam, Phương Trang… Những dự án cáp treo Bà Nà Hill (2009) hay các cây cầu Thuận Phước, Cầu Rồng đã làm thay đổi hoàn toàn diện mạo thành phố.
Cú sốc khủng hoảng 2011 – 2013
Giai đoạn 2009-2010, thị trường sốt nóng với những dự án như Golden Hills. Tuy nhiên, ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế thế giới đã khiến bong bóng BĐS Đà Nẵng vỡ vụn vào năm 2011. Giá đất sụt giảm kinh hoàng:
Khu vực trung tâm: Giảm 30 – 40%.
Vùng ven: Giảm 60 – 70%.
Ví dụ: Golden Hills từ 600 triệu/lô xuống còn chưa đầy 200 triệu vào cuối năm 2011.
II. GIAI ĐOẠN 2013 – 2017: Sự phục hồi và Kỷ nguyên BĐS Nghỉ dưỡng
Hành lang pháp lý thông thoáng
Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 đã mang lại niềm tin cho nhà đầu tư. Cùng với đó, dự án Nút giao thông Ngã Ba Huế (hình thức BT) đã khai thông cửa ngõ phía Tây Bắc, thúc đẩy các khu đô thị vệ tinh phát triển.
Sự bùng nổ của trục ven biển và Sông Cổ Cò
Đây là giai đoạn hoàng kim của BĐS du lịch. Tuyến đường Võ Nguyên Giáp – Trường Sa nối liền Đà Nẵng và Hội An trở thành “con đường tỷ đô”. Các sản phẩm đất nền bắt đầu tăng trưởng ổn định từ mức 500 triệu lên 1.5 tỷ đồng/sản phẩm. Dòng tiền từ các nhà đầu tư phía Bắc (Hà Nội) đổ vào Đà Nẵng mạnh mẽ hơn bao giờ hết.
III. GIAI ĐOẠN 2017 – 2019: Thời kỳ hoàng kim và Đỉnh cao “Sốt đất”
– Giai đoạn này kinh tế ĐN có rất nhiều điểm sáng, trong đó việc tăng trưởng du lịch ấn tượng, cũng như đăng cai tổ chức hội nghị APEC 2017 đã giúp vị thế Đà Nẵng được nâng cao lên rất nhiều, cùng với nền tảng tốt là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường ở giai đoạn 2014-2017, thị trường BĐS Đà Nẵng đã đạt được giai đoạn hoàng kim trong thời điểm này.
– Liên tục những dự án mới được đầu tư, tái khởi động lại: KĐT Phương Trang, KĐT Bàu Tràm Lakeside, Eco Charm (Liên Chiểu), KĐT Phú Mỹ An, KĐT FPT, KĐT Nam Hòa Xuân (Ngũ Hành Sơn), KĐT Sea Thuận Phước, KĐT đầu tuyến Sơn Trà Điện Ngọc (Sơn Trà)… và không thể không kể đến hàng loạt KĐT ở Điện Ngọc – Điện Bàn.
– Giai đoạn này giá BĐS tăng phi mã tuy có chững lại vào quý 2 và 3 của 2018 nhưng sau đó tiếp tục tăng mạnh và đạt đỉnh vào quý I/2019. Có nhiều lý do cho sự tăng trưởng cực mạnh này, trong đó tăng trưởng Kinh tế hơn 8% (năm 2018), hay hàng loạt những dự án đầu tư công: Tin đồn cầu Bùi Tá Hán, di dời Cảng Liên Chiểu, đề án thay đổi quy hoạch thành phố… cùng với đó phải kể đến sự dịch chuyển dòng tiền vào BĐS (cuối 2018 đầu 2019) trên quy mô cả nước.
– Mức thanh khoản cao khủng khiếp cùng với sự điên cuồng của đám đông đã giúp mức giá của đất nền đạt ngưỡng: trung bình 2.2-3 tỷ/sp, có nơi đạt giá 5-7 tỷ (đối với sp ở gần biển hoặc vị trí đẹp).
IV. GIAI ĐOẠN 2019 – 2021: “Khủng hoảng kép” và Cuộc thanh lọc nghiệt ngã
Bong bóng vỡ và rào cản pháp lý
Quý II/2019, thị trường chính thức đạt đỉnh và bắt đầu lao dốc. Hai yếu tố chính khiến thị trường “đóng băng”:
Sai phạm quản lý: Kết luận thanh tra 2852 và các vụ án liên quan đến Vũ Nhôm, dự án Đa Phước làm lung lay niềm tin nhà đầu tư.
Tranh chấp dự án: Cuộc chiến pháp lý tại khu vực Điện Ngọc (Quảng Nam) điển hình là vụ Bách Đạt – Nhất Nam khiến hàng nghìn nhà đầu tư kẹt vốn.
“Cú đấm thép” từ đại dịch COVID-19
Năm 2020, dịch bệnh bùng phát khiến kinh tế Đà Nẵng tăng trưởng âm (-9.77%). Du lịch tê liệt, thị trường BĐS mất thanh khoản hoàn toàn. Giá giảm sâu từ 35-50% so với đỉnh. Tuy nhiên, cuối năm 2020 – đầu 2021, một số khu vực như Nam Hòa Xuân, FPT có dấu hiệu hồi phục nhẹ nhờ tính pháp lý an toàn.
V. GIAI ĐOẠN 2022 – 2024: Tái cấu trúc và Chuyển dịch phân khúc
Sự thoái trào của Đất nền vùng ven
Sau đại dịch, nhà đầu tư trở nên cẩn trọng hơn. Những khu vực “vẽ” dự án trên giấy tại Điện Nam – Điện Ngọc hầu như không có giao dịch. Thay vào đó, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thật.
Căn hộ cao cấp và BĐS sở hữu lâu dài lên ngôi
Đà Nẵng bắt đầu xuất hiện xu hướng “Căn hộ hạng sang ven sông Hàn”. Các dự án của Sun Property (Sun Cosmo Residence, Sun Ponte Residence) hay các tòa tháp căn hộ ven biển đã thay đổi tư duy đầu tư. Thay vì lướt sóng đất nền, nhà đầu tư chọn căn hộ cao cấp có thể vận hành cho thuê hoặc định cư lâu dài.
Quy hoạch chung đến năm 2030, tầm nhìn 2045
Chính phủ phê duyệt quy hoạch mới, tập trung vào:
– Cảng Liên Chiểu: Trở thành cảng cửa ngõ quốc tế.
– Khu công nghệ cao: Thu hút dòng vốn FDI (đặc biệt là bán dẫn và AI).
– Trung tâm tài chính: Định hướng Đà Nẵng là “Silicon Valley” của Việt Nam.
VI. GIAI ĐOẠN 2025 – 2026: Phục hồi bền vững và Kỷ nguyên số
Thị trường năm 2026: Điểm rơi của những đại dự án
Đến đầu năm 2026, thị trường BĐS Đà Nẵng đã vượt qua giai đoạn “dò đáy”. Các nút thắt pháp lý về đất đai cơ bản được tháo gỡ theo luật mới (Luật Đất đai 2024 có hiệu lực).
Giá đất: Đã thiết lập mặt bằng giá mới, không còn tình trạng ảo nhưng tăng trưởng ổn định 10-15%/năm.
Hạ tầng: Đường ven biển liên kết vùng đã hoàn thiện, Sông Cổ Cò được khơi thông hoàn toàn, tạo ra tuyến du lịch đường thủy sầm uất.
Sự bứt phá của BĐS Công nghiệp và Logictics
Với việc cảng Liên Chiểu đi vào vận hành giai đoạn 1, BĐS khu vực Liên Chiểu và Hòa Vang trở thành “mỏ vàng” mới cho phân khúc kho bãi và nhà ở cho chuyên gia.
Bảng so sánh biến động giá đất nền Đà Nẵng qua các thời kỳ
LỜI KẾT:
Tuy thị trường trải qua không ít thăng trầm nhưng không thể phủ nhận BĐS Đà Nẵng đã phát triển rất nhanh và mạnh chỉ trong vòng vỏn vẹn 10 năm. Giá cả, tính thanh khoản và quy mô thị trường đều tăng trưởng 5-10 lần, nhưng hiện tại mức giá vẫn còn đang ở mức thấp so với tiềm năng và vị thế của thành phố, đặc biệt là sau khủng hoảng kép của thị trường giai đoạn này. Vẫn còn rất nhiều dư địa cũng như không gian phát triển cho thị trường sau này, đặc biệt sau khi chính phủ thông qua đề án thay đổi quy hoạch thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2030, tầm nhìn 2045, thị trường BĐS vẫn sẽ rất hứa hẹn cho nhà đầu tư.
Đi kèm sự phát triển trên là sự ra đời hàng loạt loại hình BĐS mới xuất hiện: biệt thự nghỉ dưỡng, villas biển, condotel, căn hộ, căn hộ dịch vụ, phân khúc cho thuê ngắn-dài ngày…
MEYREAL – TƯ VẤN VÀ PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN
Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo và phân phối sản phẩm với hệ thống Website MEYREAL.com, Alocanhosg.com. Vinhomecitys.com… tư vấn và cung cấp thông tin.
