Cùng nhìn lại Top 10 những sự kiện Bất động sản nổi bật năm 2022 với nhiều thăng trầm khi đầu năm sôi động nhưng đến giữa và cuối năm lại đìu hiu, khó khăn. Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục; tín dụng thắt chặt; doanh nghiệp khan hiếm dòng tiền; trái phiếu đến hạn; nhiều nhà đầu tư cắt lỗ. Ngoài ra, đây cũng là năm đáng chú ý về sửa đổi hành lang pháp lý cho đất đai.
Cùng Meyreal.com Review các sự kiện ảnh hưởng tới thị trường bất động sản trong năm 2022.
1./ Trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi
Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.
Những chính sách mới, quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 11 nội dung.
Thứ nhất, quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất.
Thứ ba, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ tư, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ sáu, về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa nhà nước – thị trường – xã hội.
Thứ bảy, về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất.
Thứ tám, về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường.
Thứ chín, quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích.
Thứ mười, quy định về chuyển đổi số và cải cách hành chính. Mười một là thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).
2./ Nóng vụ bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm
Kết quả đấu giá các lô đất Thủ Thiêm nổi tiếng trong năm 2022 vì tổng giá trị dự kiến mang về cho ngân sách TP. HCM hơn 37.346 tỷ đồng.
Cụ thể, ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12 với số tiền 24.500 tỷ đồng, hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây cũng là mức giá đất cao nhất tại TP. HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.
Tiếp đó, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, diện tích 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô 3-5, diện tích 6.446m2 với mức 3.820 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Tân Hoàng Minh và lần lượt cả 3 doanh nghiệp kể trên đều bỏ cọc mặc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
3./ Đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tranh cãi
Năm 2022, dư luận khá ồn ào về đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Với thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án:
Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình;
Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn.
4./ “Cạn room” tín dụng bất động sản
Năm 2022, dù dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nóng một cách bất hợp lý. Chính vì vậy, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.
Việc kiểm soát tín dụng đã cho thấy rõ tác động lên thị trường bất động sản khi thanh khoản của thị trường bị tắc.
5./ Bất động sản “ngấm đòn”, nguồn cung thiếu trầm trọng
Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm BĐS giảm, ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và giá cao. Cùng với đó là các địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất là cao.
6./ Doanh nghiệp BĐS khát vốn, cắt giảm 50% lao động
Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.
7./ Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS
Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao đầy rủi ro; hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn. nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.
8./ Khởi tố vụ án liên quan Vạn Thịnh Phát vì lừa đảo trái phiếu
Đầu tháng 10/2022, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an (C03) khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư An Đông và các tổ chức, đơn vị có liên quan.
Đồng thời C03 khởi tố vụ án, thực hiện lệnh bắt tạm giam nữ doanh nhân Trương Mỹ Lan – Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.
C03 cũng khởi tố, bắt tạm giam các bị can: Trương Huệ Vân, tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn quản lý bất động sản Windsor; Hồ Bửu Phương, nguyên chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Cổ phần chứng khoán Tân Việt, nguyên phó tổng giám đốc phụ trách tài chính Công ty Cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát…
9./ Xét xử Công ty Địa ốc Alibaba
Ngày 8/12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền, xảy ra tại Công ty CP địa ốc Alibaba (gọi tắt Công ty Alibaba) đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc điều hành Công ty Alibaba) và 22 đồng phạm.
Vụ án lập kỷ lục bởi số lượng người tham gia tố tụng lên đến gần 5.000 người, với khoảng 1 triệu bút lục, hàng chục luật sư tham gia bào chữa…
10./ Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản
Ngày 17/11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại TP. Hà Nội, TP. HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Tổ công tác do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh là tổ phó.
Thành viên của tổ công tác gồm: Thứ trưởng Bộ Công an Lương Tam Quang; Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Cao Lục; Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi; Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân; Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Thị Bích Ngọc.
NHỮNG TỪ KHOÁ “HOT” NHẤT THI TRƯỜNG BĐS
Siết tín dụng
Sau khi ngân hàng từ chối cho vay, hết room để giải ngân cùng với thời điểm nhu cầu giảm sút đã đẩy các nhà đầu tư vào tình huống “không có tiền để theo tiếp hợp đồng, muốn bán cắt lỗ cũng không xong mặc dù đã giảm tới vài trăm triệu”.
Cắt lỗ
2022 cũng là lần đầu tiên trong vòng 5 năm trở lại nhiều chủ đầu tư lớn trên thị trường tung ra gói chiết khấu khủng 50% nhằm kích cầu tiêu dùng có sẵn tiền mặt trong bối cảnh room tín dụng ngân hàng siết chặt, khó huy động thêm vốn từ các kênh cổ phiếu và trái phiếu.
Mua chung bất động sản
Xu hướng chia nhỏ bất động sản thành các phần đầu tư nhỏ hơn mở ra một kênh đầu tư/huy động mới bên cạnh các kênh đầu tư truyền thống khác.
Bắt đáy
Thị trường đang có dấu hiệu giảm tốc khi nguồn cung, nhu cầu và giao dịch sụt giảm, lãi suất tăng cao và áp lực đáo hạn trái phiếu hơn 700 ngàn tỷ cho giai đoạn 2023-2025.
Có thể rất khó để xác định đâu là đáy và xác định thời điểm phù hợp để tham gia bắt đáy, chỉ có thể dựa vào một số chỉ báo quan trọng: lãi suất có giảm hay chưa, room tín dụng ngân hàng có tăng thêm hay không và chính sách hỗ trợ thị trường (như gói 30.000 tỷ năm 2012).
Tái cơ cấu
Việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu đã tạo ra rất nhiều khó khăn của doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp lớn nhỏ lần lượt phải điều chỉnh tái cơ cấu lại các khoản nợ: gia hạn nợ; chuyển đổi gói vay sang lãi suất mới; mua lại trái phiếu và quyền chọn chuyển đổi thành các sản phẩm bất động sản.
Bên cạnh đó là thu gọn mô hình giảm quy mô 30-70%, tập trung các sản phẩm lõi và đẩy mạnh chiết khấu lên tới 50%.
