Khủng hoảng thừa bất động sản là một trong những vấn đề vĩ mô nan giải nhất của nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn gần đây. Mặc dù thị trường đã có những tín hiệu phục hồi tích cực, đặc biệt vào cuối năm 2025, nhưng những tồn đọng từ giai đoạn “đóng băng” vẫn còn rất lớn. Dù quá trình phục hồi có thể chậm, nhưng con đường phía trước đang hướng đến một thị trường an toàn, minh bạch và bền vững hơn cho tất cả các bên tham gia.
Tình trạng khủng hoảng thừa bất động sản tại Việt Nam là hệ quả của nhiều yếu tố từ vĩ mô đến vi mô. Tuy nhiên, với những nỗ lực tháo gỡ nút thắt pháp lý, điều chỉnh chính sách và sự thay đổi trong chiến lược của các doanh nghiệp, thị trường đang dần tìm lại trạng thái cân bằng.
Vậy đâu là nguyên nhâ và giải pháp? Bài viết này đội ngũ phân tích thị trương của Meyreal sẽ đi sâu phân tích nguyên nhân, thực trạng và giải pháp cho cuộc khủng hoảng, dựa trên các số liệu và phân tích mới nhất để mang đến một cái nhìn toàn diện và chuyên sâu.
Nguyên nhân dẫn đến “Khủng hoảng thừa” bất động sản
Cuộc khủng hoảng tồn kho bất động sản không phải là một hiện tượng đột ngột mà là kết quả của một quá trình tích tụ các vấn đề từ lâu. Các yếu tố chủ chốt có thể kể đến như sau:
Bong bóng giá và chiến lược “thổi giá” thiếu bền vững
Trong giai đoạn 2020-2022, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng nóng, đặc biệt ở các phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp. Nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư F0 đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, đẩy giá trị sản phẩm lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Các chiến lược “thổi giá” tạo ra một vòng xoáy đầu cơ, nơi giá trị tài sản chỉ tăng dựa trên kỳ vọng và sự FOMO (sợ bỏ lỡ) của thị trường, thay vì dựa trên giá trị sử dụng và khả năng sinh lời thực tế. Khi thị trường gặp khó khăn, dòng tiền đầu cơ rút khỏi, để lại hàng tồn kho khổng lồ với mức giá không thể bán được.
Vòng xoáy sở hữu chéo và rủi ro hệ thống
Một nguyên nhân sâu xa khác là mối liên kết tài chính phức tạp giữa các tập đoàn bất động sản và hệ thống ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp sử dụng tài sản bất động sản để vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tạo ra một vòng xoáy tài chính có nguy cơ đổ vỡ. Khi thị trường đi xuống, các khoản nợ xấu bất động sản đã và đang tạo áp lực lớn lên hệ thống tài chính, khiến các ngân hàng phải siết chặt tín dụng. Điều này làm cho các doanh nghiệp thiếu hụt vốn để hoàn thành dự án, càng làm trầm trọng thêm tình trạng tồn kho.
Cơ cấu sản phẩm mất cân đối
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường là sự mất cân đối về nguồn cung. Nguồn cung chủ yếu tập trung vào các sản phẩm căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền, trong khi phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội lại gần như biến mất. Điều này đã tạo ra một “nghịch lý”: hàng tồn kho chất đống trong khi nhu cầu về nhà ở thực của người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, vẫn ở mức rất cao. Tình trạng này khiến người có nhu cầu thực không đủ khả năng tài chính để tiếp cận sản phẩm, trong khi sản phẩm sẵn có lại không phù hợp với thị trường.
Vướng mắc pháp lý kéo dài
Thách thức pháp lý được xem là nút thắt lớn nhất kìm hãm thị trường. Theo báo cáo từ các cơ quan quản lý, hàng nghìn dự án bị “treo” do vướng mắc trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, và phê duyệt quy hoạch. Điều này không chỉ làm gián đoạn nguồn cung mà còn gây lãng phí tài nguyên và tạo ra tâm lý thận trọng cho cả nhà đầu tư lẫn người mua. Mặc dù Chính phủ đã quyết liệt vào cuộc, nhưng việc xử lý các vướng mắc tích tụ qua nhiều năm vẫn cần thời gian và nỗ lực lớn.
Thực trạng “thừa” bất động sản mà giá vẫn tăng
Theo số liệu từ các báo cáo chuyên ngành và Bộ Xây dựng, tính đến giữa năm 2025, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn thị trường Việt Nam đã vượt mốc 570,300 tỷ đồng, vượt qua mọi kỷ lục. Nhiều tập đoàn lớn đang gánh một lượng tài sản dở dang và tồn kho khó thanh khoản lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào cơ cấu sản phẩm, bạn sẽ thấy tồn kho không đồng đều. “Khủng hoảng thừa” chủ yếu tập trung vào các phân khúc sau:
Nguồn cung Căn hộ cao cấp và hạng sang Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh
Tại hai thành phố này, nguồn cung căn hộ mới mở bán trong 6 tháng đầu năm 2025 gần như 100% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá bán từ 60 đến 300 triệu đồng/m2. Điều này dẫn đến sự mất cân đối nghiêm trọng, khi sản phẩm không phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Nguồn cung Đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng:
Một lượng lớn sản phẩm tồn kho là đất nền và các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở những vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối hạ tầng và không có khả năng sinh lời bền vững trong ngắn hạn. Các sản phẩm này thường được tạo ra để phục vụ giới đầu cơ, nhưng nay lại “đóng băng” khi dòng vốn đầu tư thắt chặt.
Như vậy, khủng hoảng thừa là có thật, nhưng nó là khủng hoảng thừa của một loại sản phẩm cụ thể, phục vụ một nhóm đối tượng cụ thể, chứ không phải là thừa chung trên toàn thị trường. Trong khi đó, một phân khúc khác lại đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Con số tồn kho kỷ lục
Theo số liệu từ VietstockFinance, tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên đến gần 570.300 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm và là mức cao nhất từ trước đến nay. Các doanh nghiệp lớn đang “ôm” khối tài sản dở dang khổng lồ:
– Novaland (NVL) dẫn đầu với hơn 150.100 tỷ đồng tồn kho.
– Vingroup (VIC) đứng thứ hai với gần 137.100 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp khác như Vinhomes, Phát Đạt, và Đất Xanh cũng có con số tồn kho hàng chục nghìn tỷ đồng.
Về số lượng, theo Bộ Xây dựng, tồn kho trực tiếp tại các dự án là khoảng 25.294 căn/nền chưa được bán, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Đất nền vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 11.700 nền, trong khi phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận sự tăng mạnh.
Thanh khoản thị trường trầm lắng và sự phân hóa
Mặc dù có một số tín hiệu tích cực ở các dự án mới được mở bán, nhìn chung, thanh khoản trên thị trường vẫn còn chậm. Người mua, đặc biệt là người mua để ở, ngày càng trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ lưỡng giữa giá bán, vị trí và giá trị sử dụng.
Thị trường BĐS đang có sự phân hóa rõ rệt:
Phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền gần như không có nguồn cung, trong khi nhu cầu vẫn rất cao.
Phân khúc căn hộ chung cư cao cấp và hạng sang đang dẫn dắt nguồn cung và giao dịch tại các thành phố lớn, nhưng tốc độ hấp thụ chậm lại do giá bán vẫn ở mức cao.
Phân khúc đất nền ở các vùng ven vẫn thu hút sự quan tâm nhờ giá mềm hơn, nhưng chỉ tập trung ở những dự án có pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ.
Bóc tách các nguyên nhân: Vì sao giá vẫn tăng dù tồn kho cao?
Mặc dù tồn kho BĐS kỷ lục từ trước tói nay, nhưng giá bất động sản vẫn tăng mạnh, thậm chí tăng gần 60% trong giai đoạn 2019-2024, và dự báo tăng 5-10% mỗi năm trong năm 2025, là do sự hội tụ của nhiều yếu tố, như:
Chi phí đầu vào tăng cao
Đây là nguyên nhân trực tiếp và mạnh mẽ nhất. Chi phí phát triển dự án bất động sản đã tăng vọt do:
– Giá đất: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đã thay đổi phương pháp định giá đất, tiệm cận với giá thị trường. Khiến giá đất tại nhiều khu vực, đặc biệt là các tuyến phố trung tâm ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tăng 3-4 lần, thậm chí hàng chục lần ở một số khu vực ven đô. Khi chi phí đất tăng, chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán sản phẩm lên để đảm bảo lợi nhuận.
– Giá vật liệu xây dựng và nhân công: Dù có xu hướng ổn định, chi phí xây dựng vẫn ở mức cao so với trước đây.
– Chi phí tài chính: Lãi suất vay ngân hàng và các chi phí khác liên quan đến vốn vẫn là gánh nặng cho các chủ đầu tư.
Nguồn cung khan hiếm
Mặc dù có tồn kho lớn, nhưng nguồn cung mới, đặc biệt là các dự án nhà ở bình dân, lại vô cùng nhỏ giọt.
Vướng mắc pháp lý kéo dài: Dù đã có những luật mới ra đời để tháo gỡ, nhưng quy trình phê duyệt dự án vẫn còn phức tạp và kéo dài. Điều này làm chậm trễ quá trình đưa các sản phẩm mới ra thị trường, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung thực sự.
Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp: Lợi nhuận từ phân khúc cao cấp lớn hơn và quy trình thực hiện dự án thường dễ dàng hơn (do không cần nhiều chính sách hỗ trợ) khiến các chủ đầu tư có xu hướng phát triển các dự án có giá trị cao, bỏ ngỏ phân khúc nhà ở bình dân.
Sự mất cân đối cung – cầu
Đây là gốc rễ của mọi vấn đề. Thị trường đang “thừa” những sản phẩm mà người dân không cần hoặc không đủ tiền mua (căn hộ cao cấp, đất nền dự án), trong khi lại “thiếu” những sản phẩm mà họ thực sự muốn (nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội). Tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp thấp, trong khi những sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng/căn lại được “săn lùng” ráo riết và nhanh chóng hết hàng.
Dòng vốn đầu tư và đầu cơ
Bất chấp khó khăn, dòng vốn đầu tư vào bất động sản vẫn rất mạnh mẽ.
FDI: Lĩnh vực bất động sản vẫn thu hút lượng lớn vốn FDI, chiếm gần 27% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2025. Dòng tiền này chủ yếu rót vào các dự án bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê và một số dự án nhà ở có vị trí đắc địa, tạo nên động lực tăng giá.
Tâm lý đầu cơ: Theo khảo sát, nhiều nhà đầu tư vẫn có tâm lý “lướt sóng”, giữ bất động sản dưới 1 năm. Việc chưa áp dụng thuế tài sản cũng góp phần khiến dòng tiền dễ dàng đổ vào thị trường, đẩy giá lên mà không tạo ra giá trị bền vững.
Bài học từ Trung Quốc và Evergrande
Cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc, với tâm điểm là sự sụp đổ của Tập đoàn Evergrande (vỡ nợ với tồn kho trị giá hàng trăm tỷ USD, để lại gánh nặng xã hội và ngân hàng.) đã để lại những bài học đắt giá cho thị trường toàn cầu, đặc biệt là các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam.
Đối chiếu thì có thể thấy tập đoàn Vingroup & Novaland cũng đang trong tình cảnh tương tự, khi nợ gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, tồn kho phình to, phụ thuộc vào việc bán trước sản phẩm chưa xây xong.
Nếu không chấn chỉnh, Việt Nam có thể rơi vào “kịch bản Evergrande”, kéo dài suy thoái hàng thập kỷ giống Nhật Bản sau khủng hoảng bong bóng 1990.
Vì vậy, bài học từ Trung Quốc là lời cảnh tỉnh về việc kiểm soát nợ, đa dạng hóa nền kinh tế và xây dựng một thị trường bất động sản phát triển dựa trên giá trị thực, thay vì dựa trên đầu cơ và đòn bẩy tài chính thiếu bền vững
Giải pháp nào cho thị trường bất động sản Việt Nam?
Để tháo gỡ khó khăn và giúp thị trường phát triển bền vững, cần sự phối hợp hành động từ nhiều phía.
Về phía Nhà nước và Chính phủ
Hoàn thiện thể chế pháp lý: Đây là giải pháp căn bản nhất. Việc ban hành các Luật như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn. Đặc biệt, quy định về việc ban hành bảng giá đất hàng năm tiệm cận giá thị trường từ năm 2026 sẽ giải quyết một trong những vướng mắc lớn nhất về chi phí phát triển dự án.
Tăng cường giải quyết vướng mắc dự án: Các cơ quan chức năng cần tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang “treo” để đưa nguồn cung vào thị trường. Sáu tháng đầu năm 2025, đã có hơn 136 dự án được giải quyết vướng mắc, cho thấy sự quyết liệt từ phía Chính phủ.
Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội: Đây là chính sách chiến lược để cân bằng cung – cầu. Chính phủ đã đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và có các gói tín dụng ưu đãi để khuyến khích cả doanh nghiệp và người dân tham gia.
Về phía Doanh nghiệp
Tái cấu trúc và dịch chuyển sản phẩm: Các doanh nghiệp cần nhìn nhận lại chiến lược kinh doanh, giảm phụ thuộc vào phân khúc cao cấp và đầu cơ, chuyển sang phát triển các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đặc biệt là nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Minh bạch hóa thông tin: Xây dựng lại niềm tin của khách hàng là yếu tố sống còn. Các chủ đầu tư cần minh bạch về pháp lý dự án, tiến độ xây dựng và tình hình tài chính của mình.
Tăng cường hợp tác: Các doanh nghiệp có thể hợp tác với nhau (mua bán, sáp nhập) để giải quyết các dự án tồn đọng, phân chia rủi ro và tận dụng thế mạnh của nhau.
Về phía Người mua và Nhà đầu tư
Tư duy đầu tư dài hạn: Thay vì chạy theo cơn sốt, nhà đầu tư nên hướng đến việc đầu tư dài hạn vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, có tiềm năng sinh lời ổn định từ dòng tiền cho thuê hoặc tăng giá bền vững.
Nâng cao kiến thức pháp lý: Trước khi “xuống tiền”, người mua cần tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và các yếu tố quy hoạch.
Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam cuối năm 2025 và 2026
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi nhưng sẽ không “sôi động” như trước đây mà sẽ hướng đến sự phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
– Nguồn cung tăng trưởng mạnh: Nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là các dự án căn hộ tại các thành phố lớn. Sự khởi sắc này đến từ việc các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ và các dự án được tái khởi động.
– Định hướng phát triển mới: Các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến đường vành đai và cao tốc sẽ là chất xúc tác mạnh mẽ, giúp giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận tăng lên một cách bền vững. Bên cạnh đó, các mô hình phát triển mới như bất động sản khu công nghiệp và hạ tầng xanh cũng sẽ trở thành xu hướng chính.
– Niềm tin được củng cố: Các chính sách vĩ mô từ Chính phủ, cùng với sự chủ động của các doanh nghiệp, sẽ dần khôi phục niềm tin của thị trường. Các chuyên gia dự báo, từ nửa cuối năm 2026 trở đi, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định hơn, tránh được tình trạng bong bóng giá như trước đây.
Thị trường bất động sản cuối năm 2025 và 2026 được dự báo sẽ có sự chọn lọc, với dòng sản phẩm tạo thu nhập ổn định và có giá trị thực sẽ dẫn dắt thị trường.
TRANG THÔNG TIN VÀ DỊCH VỤ PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo và đại lý phân phối F1 các sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín với hệ thống Website MEYREAL.com, Alocanhosg.com. Vinhomecitys.com. TheBeverlySolaris.com; …
Youtube channel: https://www.youtube.com/c/ThôngtinBấtđộngsảnBÀI VIẾT LIÊN QUAN:
Tổng quan thị trường đất nền Ninh Bình: Tiềm năng vượt trội
Quy hoạch Đô thị mới Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa
Thông tin Bất động sản Sun Group Đà Nẵng
Những dự án khu đô thị ven sông Đồng Nai
Tổng quan thị trường Bất động sản Long An
Những Lời Khuyên Giúp Mua Bán Đất Nền An Toàn, Hiệu Quả
Những quỹ đất dự án Vinhomes tại TP.HCM
Thông tin các dự án BĐS Vinhomes Long An
Danh sách dự án Masterise Homes đầu tư
Tổng hợp dự án NovaWorld của Novaland
Đại Lý Phân Phối Chính Thức Dự Án Bất Động Sản Vinhomes
Chuyên mục Review – Chuyên trang Bất động sản Meyreal.com
Meyreal.com – Cung cấp thông tin bất động sản toàn diện uy tín
